447ha Sun Vĩnh Hưng sẽ dành bao nhiêu cho nhà ở? Vì sao chưa thể trả lời bằng một con số?

Con số 447ha dễ tạo cảm giác rằng Sun Vĩnh Hưng sở hữu một quỹ đất rất lớn để phát triển nhà ở. Nhưng nếu dùng 447ha làm mẫu số rồi tự ước tính bao nhiêu phần trăm dành cho căn hộ, biệt thự hay shophouse, kết quả gần như chắc chắn sẽ sai ngay từ cách đặt bài toán.

Lý do nằm ở bản chất dự án: đây là chương trình cải tạo, chỉnh trang và tái thiết một khu vực đô thị đã tồn tại, không phải một khu đô thị mới hình thành trên quỹ đất trống. Vì vậy, muốn biết phần đất có thể tạo ra sản phẩm nhà ở hoặc thương mại, trước hết phải tách các lớp đất dành cho đô thị hiện hữu, giao thông, công viên, hạ tầng xã hội, tái định cư và những chức năng công cộng khác.

447ha Sun Vĩnh Hưng không phải 447ha đất ở

Dữ kiện quan trọng nhất hiện nay là phạm vi nghiên cứu tổng thể khoảng 447ha. Trong đó, khoảng 206,1ha thuộc khu vực tái thiết đô thị và khoảng 240,9ha thuộc khu vực cải tạo, chỉnh trang.

Hai con số này mô tả hai lớp can thiệp đô thị khác nhau, không phải hai “rổ đất thương mại”. Phần 206,1ha là khu vực dự kiến có mức độ tổ chức lại mạnh hơn về không gian và hạ tầng. Phần 240,9ha là khu vực đô thị hiện hữu tiếp tục tồn tại nhưng được định hướng cải tạo và chỉnh trang. Vì vậy, không thể lấy 206,1ha rồi mặc định đây là diện tích có thể xây mới nhà ở.

Trang quỹ đất trong quy hoạch Sun Vĩnh Hưng cũng nhấn mạnh rằng cơ cấu sản phẩm chỉ có thể được đọc đúng khi biết từng ô đất được phân bổ cho hạ tầng, tái định cư, công viên và các chức năng đô thị khác như thế nào.

Muốn tính đất nhà ở phải đi qua ít nhất 5 lớp phân bổ

Với một dự án tái thiết, câu hỏi “còn bao nhiêu đất để bán?” chỉ có thể trả lời sau khi lần lượt xác định các phần đất không thể hoặc không nên gộp vào quỹ sản phẩm thương mại.

1. Đô thị hiện hữu được giữ lại và chỉnh trang

Khoảng 240,9ha thuộc lớp cải tạo, chỉnh trang cho thấy một phần rất lớn của phạm vi nghiên cứu vẫn là đô thị hiện hữu. Nhà ở, đường phố, công trình công cộng và đời sống dân cư đang tồn tại không thể bị coi như một mặt bằng trống để tái phân chia toàn bộ.

Ngay trong phần 206,1ha tái thiết cũng không thể mặc định mọi diện tích đều được giải phóng để phát triển sản phẩm mới. Muốn biết chính xác phần nào thay đổi, phần nào giữ lại, cần hồ sơ ranh giới và quy hoạch chi tiết từng ô đất.

2. Đất giao thông

Một chương trình tái thiết đô thị quy mô lớn phải dành diện tích cho đường hiện hữu, đường mở mới, nút giao, lối tiếp cận và các cấu phần hạ tầng giao thông khác. Đây là lớp đất trực tiếp quyết định khả năng vận hành của khu vực nhưng không tạo ra sản phẩm nhà ở để bán.

Với người mua, đây lại là phần rất đáng quan tâm. Một dự án có tỷ lệ đất nhà ở thấp hơn chưa chắc bất lợi nếu phần diện tích được dùng để cải thiện mạng đường, khả năng tiếp cận và chất lượng không gian đô thị tốt hơn.

3. Công viên, cây xanh, mặt nước và không gian công cộng

Quy hoạch Sun Vĩnh Hưng nhấn mạnh các định hướng không gian xanh, mặt nước và hạ tầng công cộng. Những phần này cần được tách khỏi quỹ đất nhà ở trước khi nói tới cơ cấu thương mại.

Về góc nhìn sử dụng thực tế, đây không phải phần đất “bị mất”. Công viên, quảng trường, cây xanh hoặc mặt nước có thể làm giảm diện tích thương mại nhưng đồng thời tạo ra chất lượng sống, khả năng thoát nước, khoảng mở và giá trị sử dụng chung cho cả khu vực.

4. Hạ tầng xã hội

Trường học, y tế, thể thao, văn hóa và các công trình phục vụ cộng đồng là một phần của cấu trúc đô thị. Nếu chỉ nhìn 447ha và hỏi bao nhiêu phần trăm dành cho nhà ở mà bỏ qua nhóm đất này, phép tính sẽ thiếu ngay một lớp chức năng cơ bản.

5. Tái định cư và các nhu cầu bố trí lại dân cư

Tái định cư là một cấu phần cốt lõi của quá trình tái thiết chứ không phải hạng mục phụ. Khi một khu vực đã có cư dân sinh sống được tổ chức lại, quỹ đất phải giải quyết đồng thời bài toán chỗ ở, quyền lợi dân cư và khả năng tiếp tục vận hành của đô thị trong quá trình chuyển đổi.

Vì chưa có đủ hồ sơ phân bổ sử dụng đất chi tiết theo từng ô để xác định chính xác các lớp trên, việc tự lấy 447ha trừ đi vài tỷ lệ giả định rồi kết luận “còn X ha đất thương mại” là không có cơ sở.

206,1ha tái thiết cũng không phải một con số có thể dùng để tính nhanh

Một cách suy luận khác cũng dễ mắc sai lầm: nếu 240,9ha là chỉnh trang, vậy 206,1ha còn lại có phải toàn bộ phần xây mới? Câu trả lời vẫn là không thể kết luận như vậy.

206,1ha chỉ cho biết quy mô khu vực tái thiết. Trong phạm vi này vẫn có thể có đất giao thông, công trình công cộng, cây xanh, tái định cư, hạ tầng xã hội, đất hỗn hợp và các chức năng khác. Để đi từ “khu vực tái thiết” tới “đất nhà ở thương mại”, cần thêm ít nhất hai tầng dữ liệu: ranh giới chi tiết từng ô đất và chức năng sử dụng đất được phê duyệt của từng ô.

Đây là điểm khác biệt quan trọng giữa việc đọc một dự án trên một ô đất tương đối rõ ràng và đọc một chương trình tái thiết đô thị quy mô lớn. Với dự án một ô đất, người mua đôi khi có thể bắt đầu từ tổng diện tích khu đất rồi xem mật độ, phần giao thông, cây xanh và diện tích xây dựng. Với Sun Vĩnh Hưng, phải bắt đầu từ phạm vi đô thị, sau đó mới đi xuống khu tái thiết, ô đất và cuối cùng mới tới công trình hoặc sản phẩm.

Phối cảnh cho biết ý tưởng không gian, không cho biết diện tích thương mại

Phối cảnh đô thị có thể giúp người xem hình dung phong cách kiến trúc, khoảng mở, mặt nước hoặc cách tổ chức cảnh quan. Nhưng phối cảnh không cho phép xác định chính xác ranh giới pháp lý, mật độ từng ô đất, số tòa hay diện tích dành cho nhà ở.

Một hình ảnh có nhiều khối nhà không đồng nghĩa mật độ xây dựng cao; ngược lại, một phối cảnh nhiều cây xanh cũng không đủ để suy ra tỷ lệ đất cây xanh. Tất cả những con số đó phải quay về hồ sơ quy hoạch và bảng cân bằng sử dụng đất khi có dữ liệu đủ chi tiết.

Khi nào mới có thể trả lời “bao nhiêu ha dành cho nhà ở”?

Để trả lời bằng một con số có ý nghĩa, cần tối thiểu một bộ dữ liệu đủ rõ về các ô đất và chức năng sử dụng đất. Khi đó mới có thể phân loại phần dành cho nhà ở, thương mại, hỗn hợp, tái định cư, hạ tầng xã hội, giao thông, cây xanh và công trình công cộng.

Nếu muốn đi xa hơn tới câu hỏi “bao nhiêu sản phẩm”, còn cần thêm các thông số về mật độ, tầng cao, hệ số sử dụng đất, loại hình công trình và thiết kế chi tiết. Vì vậy, từ quy mô 447ha tới số căn hộ hay số biệt thự là một chuỗi dữ liệu dài, không phải một phép chia nhanh.

Với dự án Sun Vĩnh Hưng, cách đọc an toàn ở thời điểm hiện tại là coi 447ha như phạm vi nghiên cứu tổng thể, sau đó tách 206,1ha tái thiết và 240,9ha chỉnh trang, rồi tiếp tục chờ dữ liệu chi tiết của từng ô đất trước khi kết luận cơ cấu sản phẩm.

Người mua nên theo dõi dữ liệu nào thay vì đoán tỷ lệ đất ở?

Thay vì hỏi “447ha thì chắc phải có rất nhiều căn”, có bốn nhóm tài liệu đáng theo dõi hơn: bản đồ ranh giới khu tái thiết, bảng cân bằng sử dụng đất, chức năng từng ô đất và các chỉ tiêu quy hoạch đi kèm. Đây là những dữ liệu có thể biến một câu hỏi chung về quy mô thành đánh giá cụ thể về nguồn cung.

Nhóm thứ hai là thông tin về tái định cư và hạ tầng xã hội. Nếu một tỷ lệ đáng kể diện tích dành cho trường học, công viên, giao thông hoặc bố trí lại dân cư, phần đất thương mại sẽ giảm nhưng chất lượng đô thị có thể tăng. Vì vậy, tỷ lệ đất bán được không nên được xem là chỉ số duy nhất để đánh giá dự án.

Nhóm thứ ba là sự khác nhau giữa từng vị trí. Hai ô đất cùng chức năng nhà ở có thể tạo ra giá trị rất khác nhau nếu một ô gần trục giao thông, công viên hoặc không gian công cộng hơn. Do đó, ngay cả khi sau này có tổng diện tích đất nhà ở, con số tổng vẫn chưa đủ để đánh giá từng sản phẩm.

Kết luận: chưa có con số chính xác không có nghĩa là thiếu dữ liệu

Hiện có đủ dữ kiện để biết 447ha không phải quỹ đất thương mại và để phân biệt 206,1ha tái thiết với 240,9ha cải tạo, chỉnh trang. Nhưng chưa có đủ căn cứ để tự tính tỷ lệ đất dành cho nhà ở hoặc suy ra số lượng sản phẩm.

Đây không phải khoảng trống nên được lấp bằng ước đoán. Ngược lại, việc giữ đúng ranh giới giữa dữ kiện đã xác nhận và phần chưa đủ hồ sơ là cách đọc quy hoạch có giá trị hơn cho người mua. Khi các bảng phân bổ sử dụng đất và quy hoạch chi tiết được công bố đầy đủ, câu hỏi “bao nhiêu ha dành cho nhà ở” mới có thể được trả lời bằng một con số có cơ sở.

Nguồn tham khảo: https://sun-vinhhung.com/